“อาจารย์ครับ ผมมีที่ดิน มีลูกค้ารอแล้ว แต่มาติดอยู่ตรง ‘จะไปกู้ที่ไหนดีก่อน’ กลัวเดินผิดที่แล้วเสียเวลาเป็นปี”
นี่คือประโยคเปิดของเจ้าของโรงงานขนาดกลางในนิคมฯ แห่งหนึ่ง ที่เข้ามาปรึกษาเรื่อง
กู้สร้างโรงงาน และวางแผนโครงสร้างเงินทุนให้รัดกุมตั้งแต่วันแรก ไม่ให้โครงการสะดุดตรงกลางทาง
ในฐานะที่ปรึกษา สิ่งแรกที่เราไม่ได้ทำคือ “หยิบใบสมัครสินเชื่อขึ้นมากรอก”
แต่คือการช่วยเขาเขียน “แผนที่แหล่งทุนของโครงการ (Funding Landscape)” ให้ชัดบนกระดาษแผ่นเดียว ว่าโครงการนี้จะใช้
• เงินเจ้าของ (Equity)
• สินเชื่อแบบมีหลักประกัน จากธนาคาร
• วงเงินเสริมจาก NBFI / บริดจ์ไฟแนนซ์
• รวมถึงแหล่งเงินทุนหมุนเวียนระยะสั้น
ผสมกัน “เท่าไร–จังหวะไหน”
แนวคิดนี้สอดคล้องกับบทความ “สินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ แหล่งทุนที่นักลงทุนควรรู้” บน EasyCashflows ที่อธิบายโครงสร้าง Funding Landscape ว่าการวางตำแหน่งของธนาคาร, NBFI, บริดจ์ไฟแนนซ์, Mezzanine และวงเงินหมุนเวียน มีผลโดยตรงต่อความเสี่ยงและต้นทุนของทั้งโครงการ
1. ทำไมต้องมี “แผนที่แหล่งทุน” ก่อนเริ่มกู้สร้างโรงงาน
โครงการระดับโรงงานหรืออาคารอุตสาหกรรม ไม่ว่าจะเป็นขยายกำลังผลิต ย้ายฐานการผลิต หรือสร้างศูนย์กระจายสินค้าใหม่ มักใช้วงเงินสูง และเชื่อมโยงกับ สินทรัพย์ระยะยาว (ที่ดิน–อาคาร–ระบบสาธารณูปโภค) อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
หากมองว่าเป็นแค่ “การขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจเพิ่มอีกก้อน” โดยไม่วาง ภาพรวมแหล่งเงินทุน (Funding Map) ให้ชัดตั้งแต่ต้น มักเกิดปัญหาเดิม ๆ คือ
• วงเงินเพื่อซื้อที่ดินกับวงเงินก่อสร้างถูกขอปนกัน ทำให้ธนาคารประเมิน LTV/LTC ได้ยาก
• ใช้เงินสั้น (เช่น OD หรือสินเชื่อหมุนเวียน) ไปลดช่องว่างต้นทุนสินทรัพย์ยาว ทำให้ดอกเบี้ยบาน
• ไม่มีแผนสำรองจาก
แหล่งเงินทุน ทางเลือก เมื่อการอนุมัติจากธนาคารล่าช้ากว่ากำหนด
ขณะที่ในโลกจริง ภาครัฐและสถาบันการเงินก็พยายาม “ผลัก” เงินทุนไปสู่ผู้ประกอบการมากขึ้น เช่น ตัวเลขล่าสุดจาก SME D Bank ที่รายงานว่าเพียง 3 ไตรมาสแรกปี 2568 ได้ช่วยพา SMEs เข้าถึงแหล่งทุนกว่า 57,300 ล้านบาท และสร้างเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจกว่า 262,600 ล้านบาท
คำถามจึงไม่ใช่ “มีเงินให้กู้ไหม” แต่คือ
คุณมีแผนภาพรวมของสินเชื่อเพื่อธุรกิจ และแหล่งเงินทุนที่เหมาะกับโครงการของตัวเองแล้วหรือยัง?
2. ธนาคารพาณิชย์ – เสาหลักของสินเชื่อแบบมีหลักประกัน
สำหรับเคส “กู้สร้างโรงงาน” หรือพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อธุรกิจ ธนาคารพาณิชย์มักเป็น แกนกลางของโครงสร้างเงินทุน ด้วยเหตุผล 3 ข้อหลัก
1. ต้นทุนดอกเบี้ยรวมต่ำที่สุด (เมื่อเทียบเคียงค่าธรรมเนียม)
2. มีประสบการณ์ด้าน สินเชื่อเพื่อธุรกิจ และสินเชื่อโครงการ (Project Finance / Real Estate Development)
3. สามารถจัดแพ็กเกจวงเงินแบบ “หลายชั้น” เช่น
◦ วงเงินซื้อที่ดิน
◦ วงเงินก่อสร้าง
◦
วงเงินหมุนเวียนระยะสั้นประกอบ
ตัวอย่างเช่น สินเชื่อพัฒนาโครงการ (Pre-Finance) ของสถาบันเฉพาะทางอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่ให้วงเงินได้สูงถึงราว 80% ของมูลค่าที่ดินและอาคาร ตามราคาประเมิน และเสริมด้วยวงเงินเบิกเกินบัญชีเพิ่มอีก 20% ของวงเงินรวม โดยมีการกำหนดโครงสร้างระยะเวลาให้เหมาะกับรอบการพัฒนาโครงการ
ในแง่กลยุทธ์ เมื่อธนาคารคือ “เงินถูก”
– หน้าที่ของผู้ประกอบการคือ ใช้เงินประเภทนี้ทำ “ของใหญ่” เช่น
• ซื้อที่ดิน
• ก่อสร้างอาคารโรงงาน
• ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานหลัก
ส่วนค่าใช้จ่ายจุกจิกหรือความจำเป็นเฉพาะหน้า ค่อยใช้ แหล่งเงินทุนเสริมต้นทุนสูงกว่า เฉพาะเท่าที่จำเป็น
3. NBFI และบริดจ์ไฟแนนซ์ – ตัวช่วยเวลาเป็นตัวแปร
เจ้าของกิจการจำนวนไม่น้อยเล่าเหมือนกันว่า
“ที่ดินผืนนี้ดีมาก แต่ต้องโอนจบภายใน 90 วัน ธนาคารยังประเมินหลักทรัพย์ไม่ทัน จะทำอย่างไรดี?”
นี่คือจุดที่ สถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร (Non-Bank / NBFI) และ Bridge Finance เข้ามาเติมช่องว่าง
NBFI: ยืดหยุ่นกว่า แต่ต้องเข้าใจต้นทุน
• จุดเด่น: การอนุมัติเร็ว เอกสารยืดหยุ่นกว่าธนาคาร เหมาะสำหรับเคสที่ “เวลา” เป็นข้อจำกัด
• จุดด้อย: ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมโดยรวมสูงกว่า รวมถึงสัญญาอาจมีเงื่อนไขสิทธิ์พิเศษบางอย่าง
หากมองในเชิงแผนที่แหล่งทุน NBFI จึงไม่ใช่ “ศูนย์กลาง” แต่เป็น แผนสำรอง (Plan B) ของการกู้สร้างโรงงาน เช่น
• ใช้จ่ายชั่วคราวเพื่อปิดดีลที่ดิน
• ใช้สะพานเงินก่อน Construction Loan จากธนาคารออก
Bridge Finance: “เงินสะพาน” ที่ควรใช้ให้สั้นที่สุด
บริดจ์ไฟแนนซ์คือวงเงินระยะสั้น ที่ออกแบบมาเป็น สะพานเชื่อมระหว่าง “ตอนนี้” กับ “เงินก้อนใหญ่ในอนาคต”
เช่น ใช้เพื่อ
• ปิดราคาซื้อที่ดิน
• เคลียร์ภาระจำนองเดิม เพื่อให้ธนาคารใหม่เข้ามาปล่อยกู้ได้
• เร่งงานระบบบางส่วนให้โครงการเดินทันฤดูกาลขาย
กลยุทธ์สำคัญคือ
ใช้บริดจ์ไฟแนนซ์เท่าที่จำเป็น และกำหนด “ทางออก” ชัดเจน เช่น การ Refinance เข้าธนาคารภายใน 6–12 เดือน
4. Mezzanine / JV – ชั้นทุนระหว่าง “หนี้–ทุน”
โครงการบางประเภท โดยเฉพาะงาน กู้สร้างโรงงาน หรืออาคารโลจิสติกส์ที่มีมูลค่าโครงการสูงเมื่อเทียบกับทุนเจ้าของ อาจพบว่าเพดาน LTV/LTC ของธนาคารยังไม่พอ เช่น
• ธนาคารให้วงเงินรวม 70–75% ของมูลค่าโครงการ
• แต่โครงการต้องการเงินทุนประมาณ 80–85% เพื่อให้เดินได้จริง
ช่องว่างนี้คือพื้นที่ของ
• Mezzanine Finance หรือ
• พันธมิตรร่วมลงทุน (Joint Venture / JV)
ซึ่งทำหน้าที่เป็น “ทุนชั้นกลาง” ระหว่าง Equity ของผู้ประกอบการ กับหนี้จากธนาคาร
อย่างไรก็ดี ต้นทุน mezzanine หรือ JV มัก สูงกว่าหนี้แบบมีหลักประกัน และมาพร้อมเงื่อนไขร่วมบริหาร (เช่น สิทธิ์ตัดสินใจบางอย่าง หรือส่วนแบ่งกำไร) ดังนั้นเชิงกลยุทธ์จึงควร
• ใช้เฉพาะโครงการที่ ดีมานด์ชัดเจน
• มีแผน Exit หรือ Refinance ที่รัดกุม
• จำลอง Sensitivity (เช่น ยอดขายช้าลง ต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม 5–10%) ให้เห็นว่ากระแสเงินสดยังรองรับภาระชั้นทุนนี้ได้
5. วงเงินหมุนเวียน – เสริมสภาพคล่อง ไม่ใช่แทนเงินก่อสร้าง
หลายโครงการใช้ OD / Factoring / สินเชื่อเพื่อธุรกิจระยะสั้น ผสมในโครงสร้างแหล่งทุน เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายหมุนเวียน เช่น
• ค่าใช้จ่ายการตลาดเปิดโครงการ
• ค่าจัดโปรโมชั่นให้ลูกค้าเช่า/ซื้อพื้นที่
• ค่าแรง–ค่าสาธารณูปโภคในช่วงเริ่มเดินเครื่องโรงงาน
ในบทความของ EasyCashflows มีการเน้นว่า วงเงินหมุนเวียนควรถูกใช้เฉพาะ “งานสั้น–แคมเปญ–ช่วงรอเงินเข้า” และใช้ในลักษณะ “ดึง–โปะ” เพื่อลดต้นทุนดอกเบี้ย
มุมมองเชิงกลยุทธ์ก็คือ
• อย่าใช้เงินสั้นไปปิดช่องว่างเงินยาว
เช่น ใช้ OD มาจ่ายค่าก่อสร้างหลักอย่างต่อเนื่อง
• ควรกำหนดวงเงิน OD/Factoring เป็นสัดส่วนของ ค่าใช้จ่ายหมุนเวียนจริงต่อเดือน ไม่ใช่ของมูลค่าโครงการทั้งหมด
6. ต่อพ่วงกับ Responsible Lending: แผนที่แหล่งทุนต้องสอดคล้องความสามารถชำระจริง
ตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกเกณฑ์ Responsible Lending บังคับให้สถาบันการเงินปล่อยกู้บนฐาน “สามารถชำระได้จริง” และมีความเป็นธรรมตลอดวงจรหนี้ การทำ Funding Landscape จึงไม่ใช่แค่เรื่องของการต่อรองวงเงิน แต่คือ
การออกแบบโครงสร้างหนี้ให้สอดคล้องกับกระแสเงินสด และไม่ผลักโครงการให้เสี่ยงเกินไปตั้งแต่วันแรก
สำหรับโครงการกู้สร้างโรงงาน แผนที่แหล่งทุนที่ดีจึงต้อง
• แยกชัดเจนว่าหนี้ส่วนใดผูกกับ
◦ รายได้จากการขาย/ให้เช่าพื้นที่
◦ รายได้จากการผลิตจริง
• กำหนดสัดส่วนหนี้ระยะสั้น–ระยะยาวที่ทำให้ DSCR อยู่ในเกณฑ์ปลอดภัย
• เตรียมแผนสำรองกรณีรายได้ล่าช้ากว่าแผน (เช่น ปรับแคมเปญขาย, ทบทวนแผนใช้ OD)
7. สรุปให้เจ้าของกิจการ: แผนที่แหล่งทุน = แผนกลยุทธ์ทั้งโครงการ
กลับมาที่เคสลูกค้าที่มาปรึกษาเรื่องกู้สร้างโรงงาน วันนั้นเราไม่ได้ให้คำตอบว่า “ควรไปธนาคารไหนดีที่สุด” ในทันที
แต่ช่วยกันร่างแผนที่แหล่งทุนแบบใช้งานจริงออกมาเป็น 3 ชั้น
1. ชั้นหลัก – สินเชื่อเพื่อธุรกิจแบบมีหลักประกันจากธนาคาร
◦ วงเงินซื้อที่ดิน + ก่อสร้าง
◦ วางกรอบ LTV/LTC และระยะเวลาผ่อนให้สอดคล้องกับอายุสินทรัพย์
2. ชั้นเสริม – NBFI / Bridge / Mezzanine
◦ ใช้ปิดดีลสำคัญ หรือเติมทุนเฉพาะจุดที่ธนาคารไปไม่ถึง
◦ กำหนด Exit Plan ชัดเจน ก่อนเซ็นสัญญา
3. ชั้นหมุนเวียน – OD / Factoring / สินเชื่อหมุนเวียน
◦ รองรับค่าใช้จ่ายสั้น ๆ และยอดขายที่ยังไม่นิ่ง
◦ วางแผน “ดึง–โปะ” ตามรอบกระแสเงินสดจริง
ผลลัพธ์คือ เมื่อเขานำ Business Plan พร้อม แผนที่แหล่งทุนของโครงการ ไปคุยกับธนาคาร คู่สนทนาไม่ใช่ “ลูกค้ามาขอวงเงินอย่างเดียว” แต่กลายเป็น นักธุรกิจที่วางโครงสร้างการเงินมาอย่างมีเหตุผล
ชวนอ่านต่อ: แตกทุกมิติของแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการ
หากคุณกำลังคิดจะ
• กู้สร้างโรงงาน
• ขยายศูนย์กระจายสินค้าหรือคลังสินค้า
• หรือสนใจโครงสร้าง สินเชื่อแบบมีหลักประกัน สำหรับโครงการอสังหาฯ เชิงธุรกิจ
และอยากเข้าใจรายละเอียดของแต่ละแหล่งเงินทุนให้ลึกกว่านี้ (ทั้งธนาคาร, NBFI, Bridge, Mezzanine, วงเงินหมุนเวียน และเทคนิคอ่าน Term Sheet)
ขอแนะนำให้อ่านบทความหลักบน EasyCashflows:
“สินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ แหล่งทุนที่นักลงทุนควรรู้”
บทความนั้นจะพาคุณลงรายละเอียดเชิงเทคนิคมากขึ้น พร้อมตัวอย่างจริงและเช็กลิสต์ ที่เจ้าของกิจการซึ่งกำลังมองหา แหล่งเงินทุน และออกแบบ สินเชื่อเพื่อธุรกิจ สำหรับโครงการของตนเองไม่ควรพลาด
ผู้เขียน
หัวข้อ: แผนที่แหล่งทุนและสินเชื่อสำหรับการกู้สร้างโรงงาน (อ่าน 62 ครั้ง)